【智典分享】特色小镇成功操盘手的经验之谈

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导读：

田园综合体的规划布局需要从地域性、生态性出发，满足农业、文旅、地产三个产业的功能需求，从细化的功能片区着手，全面综合地对田园综合体进行规划布局。同时本文也教大家田园综合体该如何增加建设用地，列举国家对田园综合体营地的一些政策。

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田园综合体的规划布局

01『 田园综合体的多元产业融合』

田园综合体包括农业、文旅、地产三个产业。

田园综合体它强调要以农民合作社为主要载体，农民能够充分参与并从中受益；在产业内容上是集循环农业、创意农业、农事体验三个于一体的田园综合体。

田园综合体在这三个大的产业基础上进行功能和业态上的细分，可以分为四个产业：核心产业、支撑产业、配套产业、衍生产业。

核心产业：以特色农产品和园区为载体的农业生产和农业休闲活动；

支撑产业：直接支持休闲农产品的研发、加工、推介和促销的企业群及金融、媒体等企业；

配套产业：为创意农业提供良好的环境和氛围的产业群，如旅游、餐饮、酒吧、娱乐、培训、田园地产等；

衍生产业：以特色农产品和文化创意成果为要素投入的其他产业群。

02『 田园综合体的选址要点 』

田园综合体是多元产业的融合，也就决定了其多元的特点，对于其选址，也需要综合考虑，具体从以下四个方面考虑。

1、良好的自然条件：

田园综合体开发地的自然生态条件要优良，有山、有水、有田，或者兼具其中之二，简言之，自然环境要极致。有山、有水是要求好的环境氛围，便于旅游活动的展开；有田是提供农业生产及农业休闲活动的场所。

2、优越的基础设施：

田园综合体开发地要有便捷的交通，较好的通达性，完备的环卫、电力等基础设施，满足消费者的度假需求以及休闲农产的生产、研发、销售。

3、较好的经济条件：

田园综合体开发地要有一定的经济基础，利于休闲农业企业的引进，同时使得当地居民更好更多的参与旅游开发过程，最大化的实现农旅带动效应。

4、其他应考虑因素：

如好的交通区位、巨大的田园乡村旅游消费市场；开发地居民优良的素养、精神风貌及服务意识等等，都有利于农业生产、农业休闲、农业创意、田园休闲度假等项目业态的加载。

03『田园综合体的规划布局 』

规划布局要点

1、创新性：

首先，田园综合体包含多元产业，规划要创新性的满足各个产业的功能要求，让各个产业在规划布局中合理展开；

其次，要从田园旅游者的消费需求出发，创新合理的布局各个功能片区，以满足日益更新的市场需求。

2、主题性

文化是旅游的灵魂，对于田园综合体亦然，其规划要考虑布局的文化性、主题性；可以从生态、地域文化、风俗民情、地方特色节庆中找寻文化的主题。在文化引领下的规划布局，更能迎合市场及时代的需求。

3、生态性

任何的旅游开发都离不开生态的基底，生态为先的规划理念也是田园综合体规划要着重考虑的要点之一。

4、特色性

田园综合体落地在某一个地方，必须要与当地的特色相结合，地方特色性是区别于其他同类型项目业态的最大竞争力。

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规划布局手法

1、产业构成上的规划布局

由于产业的多元性，对于其规划布局的也要针对不同的产业性质及功能需求进行各产业片区的规划布局：

农业产业片区：

农业产业片区是大的田园景观背景区，也是展开农业耕作、农业休闲的承载区。规划布局要做到三件事：

一是要满足现代农业生产型产业园的功能要求；

二是要预留休闲农业、创意农业的活动空间；

三是要配备CSA（社区支持农业）的菜园（菜田）空间。

文旅产业片区：

文旅产业片区要考虑功能配搭、规模配搭、空间配搭，以多样的业态规划形成旅游度假目的地；加载丰富的文化生活内容，打造符合自然生态型的旅游产品以及度假产品的组合。

地产及村舍片区：

尊重原有的村落风貌，打造村落肌理，近似于还原一个“本来”的村子，同时需要布局管理和服务区块，构建完整的村舍服务功能。

2、功能片区上的规划布局

基于田园综合体多产业融合，可将其在布局上分为不同功能片区，每个片区的规划布局手法会根据不同功能进行区分。

田园综合体核心景观片区——吸引人气、提升财气的核心田园空间

田园综合体核心景观片区的规划布局要突出的景观主题，规划主体性景观及特殊的游览方式（线路、节点），给游客带来深刻的印象。

田园综合体依托观赏型农田、名优瓜果园，观赏苗木、花卉展示区，湿地风光区，山水风光区等自然景观区，使游人身临其境的感受田园风光和体会田园乡村休闲农业的魅力。

度假/居住片区——城镇化得以实现的核心承载片区

度假/居住片区，是田园综合体迈向城镇化结构的重要支撑。通过产业融合与产业聚集，形成人员聚集，形成人口相对集中片区，以此建设居住组团，构建了城镇化的核心基础。

服务配套片区——城镇化的主要功能支撑

服务于农业、休闲产业的金融、医疗、教育、商业等，统称为产业配套。与此结合，服务于居住需求的居民，同样需要金融、医疗、教育、商业等等公共服务，由此，形成了产城一体化的公共配套网络。

田园综合体如何增加建设用地

为贯彻落实党的十九大精神和中央有关要求，日前，国土资源部、国家发展改革委印发《关于深入推进农业供给侧结构性改革做好农村产业融合发展用地保障工作的通知》。

通知指出，将安排一定比例年度土地利用计划，专项支持农村新产业新业态和产业融合发展。对存量建设用地用于小微创业园、休闲农业、乡村旅游、农村电商等农村二三产业的市、县，可给予新增建设用地计划指标奖励。

发改委负责人表示，新政体现了严格保护耕地与促进发展农村经济两个指导思想的有机结合、规范用地管理与创新支持用地政策的有机结合、用好增量和盘活存量的有机结合、中央统一要求和地方具体实施方面的有机结合，必将为促进农村一二三产业融合发展、推进农村供给侧结构性改革发挥积极作用。

一、八个方面明确保障农村产业融合发展用地的政策

《通知》从八个方面明确了保障农村产业融合发展用地的政策：

1.发挥土地利用总体规划的引领作用

明确优先安排农村基础设施和公共服务用地，做好农业产业园、科技园、创业园用地安排。乡（镇）土地利用总体规划可以预留少量（不超过5%）规划建设用地指标，用于零星分散的单独选址农业设施、乡村设施等建设。

2.因地制宜编制村土地利用规划

统筹农业农村各项土地利用活动，优化耕地保护、村庄建设、产业发展、生态保护等用地布局，细化土地用途管制规则，加大土地利用综合整治力度，引导农田集中连片、建设用地集约紧凑，推进农业农村绿色发展。

3.加强建设用地计划指标支持

安排一定比例年度土地利用计划，专项支持农村新产业新业态和产业融合发展。对利用存量建设用地进行农产品加工、农产品冷链、物流仓储、产地批发市场等项目建设或用于小微创业园、休闲农业、乡村旅游、农村电商等农村二三产业的市、县，可给予新增建设用地计划指标奖励。

4.规范设施农用地类型

对于农业生产过程中所需各类生产设施和附属设施用地，以及由于规模经营必须兴建的配套设施，纳入设施农用地管理，实行县级备案。

5.改进设施农用地监督管理

加强执法监察和土地督察，防止擅自将设施农用地“非农化”。

6.鼓励土地复合利用

允许在不破坏耕作层的前提下，对农业生产结构进行优化调整，仍按耕地管理。鼓励农业生产和村庄建设等用地复合利用，发展农村新产业新业态，拓展土地使用功能，提高土地节约集约利用水平。

7、夯实基础工作

开展耕地质量等别调查评价与监测工作，定期更新耕地等农用地土地等别数据库，稳步推进农用地基准地价制定和发布工作，加快“房地一体”的农村宅基地和集体建设用地确权登记颁证工作。

8.强化部门协同配合

加强部门协同联动，共同开展本地区农村产业融合发展用地现状和需求的调查分析，确定各业各类用地标准和用地保障方式，健全政策体系。联合执法监管，做好风险防控，合力推动新时期农业农村发展。

二、国土资源部规划司有关负责人就新政进行了解读：

1.农村产业融合发展急需用地保障政策

近年来，党中央、国务院高度重视农业供给侧结构性改革，支持农村产业融合发展。连续3年的中央一号文件都对此作出明确要求。2017年国家发改委明确将“研究提出保障农村产业融合发展用地的政策意见”作为年度重点工作，由国土资源部和国家发展改革委落实。

此次《通知》旨在主动作为、综合施策、落实最严格的耕地保护制度和节约用地制度，完善农村土地用途管制，做好农村产业融合用地保障，满足农村各类新产业新业态项目用地需求，加快推进农业农村现代化，促进农业增效和农民增收。

2.立足优化空间布局发挥规划引领作用

《通知》明确提出“发挥土地利用总体规划的引领作用”“因地制宜编制村土地利用规划”，并围绕计划指标安排给出了有针对性的政策红利。

规划方面，充分适应农村地区地域广阔、布局分散的特点，发挥规划统筹作用，允许预留少量（不超过5%）规划建设用地指标，用于零星分散的单独选址农业设施、乡村旅游设施等建设。

2017年中央一号文件明确，将年度新增建设用地计划指标确定一定比例用于支持农村新产业新业态发展。

《通知》认真落实中央精神，要求安排一定比例年度土地利用计划，专项支持农村新产业新业态和产业融合发展。

同时为了鼓励盘活存量建设用地，《通知》明确对利用存量建设用地进行农产品加工、农产品冷链、物流仓储、产地批发市场等项目建设或用于小微创业园、休闲农业、乡村旅游、农村电商等农村二三产业的市、县地区，有关地方可给予新增建设用地计划指标奖励。

需要明确的是，保障农村产业融合发展，并不意味着要在农村实行规模扩张，大量增加新增建设用地。

农村的发展，必须坚持底线思维，确保农村产业发展在不占用永久基本农田、不突破建设用地规模、不破坏生态环境和人文风貌的前提下开展。

按照党的十九大提出的“优化存量资源配置，扩大优质增量供给”要求，做好农村产业融合发展，应立足现有农村用地规模和布局的优化。

对此，《通知》提出了统筹农业农村各项土地利用活动，优化耕地保护、村庄建设、产业发展、生态保护等用地布局。在规划实施手段上，充分利用土地综合整治平台，加大整治力度，引导农田集中连片、建设用地集约紧凑，推进农业农村绿色发展。

3.设施农用地管理服务更精准监管更高效

近年来，设施农用地利用方面出现了一些新问题、新情况，突出表现为：现有设施农用地范围难以满足实际发展需要，一些地方借设施农用地名义违法用地。

为此，《通知》进一步扩大了设施农用地范围，将农业生产的配套设施由“规模化粮食生产”延伸为“规模经营必须兴建”范畴。如蔬菜种植等农作物种植园的看护类管理房用地，临时性烤烟等农产品晾晒、临时存储、分拣包装等初加工设施用地。通过进一步优化设施农用地范围，促进依托农业的产业融合和农业发展。

同时，明确因地制宜保护耕地；鼓励土地复合利用，对农用地，在严格保护耕地和保护生态环境、坚持农地农用的前提下，可以复合休闲农业、乡村旅游、农业教育、农业科普、农事体验等功能；对农村集体建设用地，在促进节约集约用地、保障农民权益的前提下，可以复合民宿民俗、创意休闲等功能。

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